跟着北都城市化历程的加速、乡村社会经济的成长和财产构造的优化，乡村用地功效需作进一步安排。为此，都城计划扶植委员会办公室于201 6 年 1 月 30 日推进会第四次联席集会，规矩上赞成将北京市毛纺厂革新为“毛纺厂栖身区”。该名目拟由北京益华团体房地产开辟部担当开辟扶植。

　　名目财政评估的目标是经过墟市供需研讨和财政经济剖析，肯定名目的计划功效、开辟层次、开辟本钱和墟市营销工具，并对名目的经济可行性做出评估，为拜托方投资决议计划及开辟名目融资供给根据。

　　拟建“毛纺厂栖身区”位于向阳区东八里庄，包罗近况毛纺厂厂区和五建公司的用地。地块北临六里屯路，南至向阳北路，西起星火路，东到计划中的石佛营东路。真名目总占高空积 53.23 公顷，此中：计划用高空积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷。真名目计划扶植用高空积中，今朝属北京市第五修建工程公司利用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示。

　　名目用地内的近况修建首要是厂房、栈房和室第，未来都要给予撤除，但因为出产水泥成品的必须，以铁路公用线将厂辨别为南北两部门，南部为第一期开辟，北部为第二期开辟，中心铁线路及其南北后部为第三期开辟。

　　计划规模内有三组拟保存修建：厂区南侧接近向阳北路的室第楼为毛纺厂新建的宿舍区；计划规模内东南角是一组旧室第楼，分属毛纺厂和五建公司，今朝保存，待未来有前提时再革新；厂区中心靠星火路一侧恰逢兴修的一栋 12 层概括楼。别的，近况厂区内的汽锅房也将给予保存，用于将来小区供热。保存修建占高空积和修建面积环境以下表 2 所示。

　　依照发轫计划计划，毛纺厂栖身区由保存修建和新建修建两部门构成，此中新建修建包罗高层和多层室第、非配套公建和配套公建（详见表 3 ）。扶植用高空积 456300 平方米，总修建面积 912600 平方米，总容积率为 2.00 。

　　栖身区将计划扶植一处地域级公建中间和一所病院，为四周地域和小区内住民供给办事，其他修建为多层、高层室第和配套公建。此中，部门新建室第为益华团体开辟名目供给拆迁安设房，部门室第为公然辟卖商品房，所占比率划分为 30% 和 70% 。

　　按照《北京毛纺厂室第区供电可行性征询陈述》，毛纺厂室第区的动力供给体例采取汽锅房（或热力网）供热，煤气或自然气伙食，会合与涣散空调相联合计划，新建室第和新建公建用电定量划分按 25 瓦 / 平方米和 50 瓦 / 平方米计较，则该小区用电一共约 20000 千瓦。同时利用系数为 0.8 ，则最大负荷约 16000 千瓦，需装配 24000 千伏安变压器。

　　按照测算，新建小区内开闭站和由变电站引至室第区的电缆划分需 400 万元和 480 万元，需缴纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项总计 3760 万元。别的，栖身区还甘愿答应担处所电力扶植基金 4000 万元，此项用度可分期缴纳。

　　据北京市煤气公司测算，按小区闺房第 7736 户、修建 15.86 万平方米计，日用煤胸襟为 2.1 万立方米，岑岭用胸襟为 3500 立方米。

　　据北京市电信办理局测算，按栖身生齿 2 万多、居民 7736 户计，毛纺厂栖身区最少需电线 部（包罗公建），早期最少需装配程控互换机 1 万门。

　　(1) 功效分派。小区内以通俗室第为主，配以恰当的写字楼、贸易及公建用房。通俗室第占 70% ，此中多层与高层偏重，为进步名目的修建面积，恰当增添高层的比率。

　　(2) 发卖工具。通俗室第发卖工具以企奇迹单元、团体购置和益华团体里面名目的拆迁用房为主，外埠驻京机构为辅，统筹散户。

　　(3) 户型与功效。思索到发卖工具，通俗室第户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占 70% ；四室二厅为辅，占 10% ，其他为二室或一室。面积约 60⑿0 平方米OD体育官方网 。在节省本钱的条件下，应尽可能使功效到达中档程度，如打算冰箱、洗衣机、空调的预留名望。

　　小区内近况室第首要散布在厂区东南角和南端。计划室第首要会合在小区中心，部散布置于接近铁路的西南角，在高度掌握方面，本着中心高、双方低的规矩，越接近铁路高度越低，以削减铁路乐音对住民的作对。

　　毛纺厂四周栖身区建成较早，配套举措措施不美满，缺少会合的、有范围的地域级公建中间。是以计划在地区内两条骨干道（向阳北路和星火路）交汇处的西南部，即近况毛纺厂的东北角扶植一处地域级的公建中间。因为四周地域贫乏见范围的病院，于是在园星路以北，靠星火路一侧规齐截家病院。

　　星火路是颠末栖身区的一条首要糊口性门路，计划公建区多沿星火路安插。在近况概括楼以南放置一处农贸墟市，以办理星火路沿线的公路墟市题目。执政阳北路与园星路之间的星火路东侧构成一组完备的贸易区。为满意办事半径条件，便利小区西南部住民，在六里屯路南，规齐截处小范围商服用地。

　　栖身区东部今朝是仓储区，有一组电气化铁路从栖身区边颠末。计划中将汽锅房、公交首末站和市政场站安插在铁路沿线，别的将中小学用地也接近铁路安插，但要采纳下降乐音作用的物理办法。

　　计划在石佛营东路西侧安插一条 20 — 30 米宽的绿化断绝带，以削减铁路乐音作对。其他绿地会合在近况概括楼以东的一路占地 0. 88 公顷的用地内。别的，栖身区还将装备 30 班中学一所， 24 班小学两所， 9 班幼儿园两所， 4 班、 6 班托儿所各一所。

　　概括思索该名目所处的区位及相关计划条件，对该小区容量、用地性子和开辟强度提议的掌握目标以下：

　　在毛纺厂栖身区周围门路中，星火路已修睦，六里屯路和向阳北路都定过线，只要石佛营东路有待定线。计划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿栖身区与石佛营东路订交，此路段将栖身辨别成南北两个小区，亦有待定线。

　　为增强小区间的拉拢，栖身区里面计划了半环加十字形的门路体例：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯串南北工具的十字型路。

　　北京毛纺厂原有较美满的市政举措措施。为办理北京市热力公司在东郊地域扶植供热厂的用电必须，北京市供电局提议联合供热厂投产，扶植一座110千伏变电站（星火变电站）。站址拟选在京包铁路西侧，姚闾阎路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂室第区供电。跟着四周地域的开辟扶植，该地段的市政举措措施、公开管线将获得进一步改良，为真名目建成后的利用供给幻想的市政前提。此中：

　　(2) 雨水：沿区内管线) 干流浑水：沿区内管线) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的向阳北路有新建的 Dg300 中压煤气管线；在用地西侧偏南有近况煤气中高压调压站一座；小区内南

　　北端有部门近况室第楼已利用野生煤气。栖身区需扶植煤气中高压调压站两座，每座修建面积 70 平方米摆布。

　　(5) 供热：基地内可满意供给。计划在原汽锅房的名望，绿化断绝带以西，设一处占地 2.02 公顷的汽锅房，担当全部小区的供热。

　　(6) 供电：毛纺厂近况用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏排挤线（石佛营路）供电，因为该变电站已满载，毛纺厂栖身区拟由计划扶植的星火 110 千伏变电站供电。毛纺厂用电负荷较大，应放置一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站，由此划分引出双路 10 千伏电缆向室第和公建供电。

　　(7) 电讯：近况毛纺厂有阔别此地的呼家楼德律风局供给办事，该局容量已满，有力为新建室第区供给通佩服务。按电信成长整体计划计划条件，石佛营地域应由开辟单元无偿供给地皮，新建一个 4 万门电线 万门。

　　本钱筹谋是一个别例工程，条件本钱办理职员拥有本钱办理、打算、实行、推销等概括本质。详细而言，本钱筹谋是指在打算的前端，本钱办理职员站在企业运营计谋的高度，按照名目的定位及本钱总控目的，团体剖析、计划名目在打算、动工等各个步骤的本钱设置装备摆设，提议本钱战略。本钱筹谋经过前置目的本钱的办理体例，办理的是运营的题目，做与不做的题目，和筹办若何做的题目。

　　从本钱系统上看，目的本钱前置，即是本钱筹谋阶段（也便可研本钱阶段），这个阶段必定要与企业计谋完备联合，才智在方进取把控准确。背面的义务本钱、动静本钱甚至结果的决算本钱这一系列办理链条的生计才成心义，失效本钱才有大概减至最低。本钱筹谋是房地产企业本钱办理的高阶段位，迥殊在将来房地产企业成本逐步摊薄的趋向下，本钱筹谋所表现的代价更加难过

　　，并将这些规矩、理想、方式和经历矫捷利用于企业财政办理尝试的种种环境中去，终究告竣功绩！第一部门：计划打算与名目筹谋阶段，若何让名目成本最大化

　　1、房地产本钱成长的三个阶段、四其中心2、“好钢用在刀刃上”，原理谁都懂，但是要若何用？用了会有哪些结果？

　　1、修建气势派头与体型系数本钱筹谋、打算、掌握、及案例剖析2、公开车库本钱筹谋、打算、掌握、耦合

　　⑴房地产公司中高层办理职员（董事长、总司理、本钱总监、总工程师、部分司理）⑵房地产公司本钱办理职员（本钱部、造价部、条约部）